Fiscale aspecten bij aankoop recreatiewoning

Fiscale aspecten

Bij de aankoop van een vakantiewoning in Nederland komen een aantal fiscale aspecten kijken. Hierbij speelt uw persoonlijke situatie een belangrijke rol. Wij adviseren u om vooraf informatie in te winnen over de specifieke fiscale aspecten die voor u van toepassing zijn. 

Hieronder geven wij een beknopte uiteenzetting van de regels met betrekking tot omzetbelasting (btw), inkomstenbelasting en de kleine ondernemersregeling die zouden kunnen spelen bij de aankoop van een vakantiewoning in Nederland. Wilt u meer weten over de verschillende fiscale aspecten bij aanschaf van een vakantiewoning?

Of neem contact op

De aankoop van een nieuwe vakantiewoning in Nederland is belast met 21% omzetbelasting (btw). Onder bepaalde voorwaarden kan deze teruggevorderd worden van de belastingdienst. Het terugvorderen is afhankelijk van hoe de woning gebruikt wordt:

• Volledig eigen gebruik.
• Volledig verhuur.
• Combinatie van eigen gebruik en verhuur. 

Wij leggen u graag per onderdeel uit hoeveel omzetbelasting u kunt terugvorderen.

Volledig eigen gebruik
Indien u de vakantiewoning koopt voor eigen gebruik, is er geen sprake van ondernemerschap voor de omzetbelasting (btw). De omzetbelasting die is betaald over de vakantiewoning kan dan ook niet worden teruggevorderd. 

Volledig verhuur
Wanneer u de vakantiewoning volledig (jaarrond) verhuurd, dan kan de omzetbelasting (btw) teruggevorderd worden. Het verhuren van een vakantiewoning wordt namelijk gezien als ondernemerschap. Volgens de Belastingdienst is er sprake van ondernemerschap, indien de vakantiewoning regelmatig verhuurd wordt. Hier zit geen minimaal aantal van 140 dagen verhuur aan vast, zoals vaak gezegd wordt. Ook wanneer de vakantiewoning minder dan 140 dagen verhuurd wordt, wordt dit als ondernemerschap gezien.

Combinatie van eigen gebruik en verhuur
Indien u de vakantiewoning deels zelf gebruikt en deels verhuurt, kunt u de omzetbelasting (btw) gedeeltelijk terugvragen bij de Belastingdienst. Hoeveel dit is, is afhankelijk van het aantal dagen per jaar (in procenten) u zelf gebruikmaakt van de woning. Dit percentage bepaalt u bij aankoop van de vakantiewoning (in overleg met de verkoper).

Voorbeeld:
De vakantiewoning is bij aankoop bestemd voor 50% verhuur en 50% eigen gebruik. Wanneer de aankoopsom van de vakantiewoning € 121.000 inclusief btw bedraagt, dan bedraagt de btw dus € 21.000. In dat geval heeft u bij aankoop een recht op terugvordering van btw van € 10.500 (50% van € 21.000). De overige € 10.500 btw kunt u niet terugvragen omdat dit deel voor eigen gebruik is aangekocht.

In de laatste btw-aangifte van het jaar, controleert u of het percentage van de verhuur van uw vakantiewoning overeenkomt met de eerdere inschatting. Indien dit percentage afwijkt van de eerdere inschatting dan dient u deze inschatting te corrigeren. Vervolgens wordt het verschil bij uw aangifte omzetbelasting verrekend.

Lees hier informatie over het kopen van een vakantiewoning voor eigen gebruik, verhuur of een combinatie.

In Nederland wordt een eigen vakantiewoning belast in box 3.  Dit wordt bepaald aan de hand van de waarde van bezittingen en schulden die op 1 januari van het betreffende jaar aan box 3 worden toegerekend. Vervolgens wordt, na toepassing van het heffingsvrij vermogen, middels een percentage een fictief rendement vastgesteld op basis van de waarde van uw box 3-vermogen.

Vanwege de uitspraak van de Hoge Raad op 24 december 2021 is de berekening van het box 3-inkomen (voordeel uit sparen en beleggen) gewijzigd. In de nieuwe berekening van box 3-inkomen, wordt uitgegaan van de werkelijke verdeling van uw vermogen verdeeld over drievermogensgroepen, en niet meer van de fictieve verdeling die werd gemaakt. Dit kan echter pas in 2026 worden toegepast. Dit betekent dat de jaren 2021 t/m 2025, zogenaamde overgangsjaren betreffen. In deze periode blijft de fiscus rekenen met fictieve rendementen, maar sluiten deze wel beter aan bij de realiteit. Het heffingsvrije verhogen is opgehoogd tot en met €57.000 (bij partners: €114.000).

De drie vermogensgroepen en de forfaitair rendementen per groep betreffen:

Bron: Nieuwe berekening box 3-inkomen 2022 - Belastingdienst & Nieuwe berekening box 3-inkomen 2023 - Belastingdienst 

Over 2022 bedraagt het tarief voor de vermogensbelasting 31% over het fictieve totaalrendement, afhankelijk van de wijze waarop u uw vermogen heeft verdeeld tussen sparen, beleggen en schulden. In 2023 betreft dit 32%.

In 2020 is de Kleine Ondernemersregeling (KOR) vervangen door een nieuwe tegemoetkoming voor kleine ondernemers, een zogenaamde omzet-gerelateerde btw-vrijstelling. Dit houdt in dat u geen btw hoeft te berekenen mits de omzet, op jaarbasis, minder bedraagt dan een wettelijk vastgesteld bedrag van € 20.000,-.

Een belangrijk verschil is dat de nieuwe omzet-gerelateerde vrijstelling slechts op verzoek kan worden toegepast en niet meer middels een laatste aangifte. Indien u als ondernemer de omzet-gerelateerde btw-vrijstelling toepast, komt u in een btw-vrijgestelde positie terecht. Mocht u dit toepassen, betekent dit het volgende voor u:

• U kunt niet opteren voor belaste verhuur en bent dus geen btw verschuldigd over de vergoeding/huuropbrengsten.
• U kunt geen btw terugvorderen op de kosten (bijv. op de energieafrekening).
• U kunt geen btw terugvorderen op de investeringen.
• U hoeft in de meeste gevallen geen btw-aangifte meer te doen.
• U vermeldt geen btw op uw facturen. U hoeft zelfs helemaal geen facturen te versturen voor de btw. U moet wel uw inkoopfacturen bewaren.
• Indien u wel btw-ondernemer bent en voor de omzet-gerelateerde btw-vrijstelling kiest, kunt u te maken krijgen met terugbetalingsverplichtingen op grond van de herzieningsregeling voor de btw op investeringsgoederen en onroerende zaken.

Kortweg komt het er op neer dat, indien u de omzet-gerelateerde btw-vrijstelling gaat toepassen, u stopt als btw-ondernemer en alle financiële voordelen van dien opgeeft ten gunste van de administratieve lastenverlichting.

Voordeel
Het voordeel van deze nieuwe regeling is dat kleine ondernemers een vrijstelling krijgen voor het doen van btw-aangifte en bijbehorende administratieve verplichtingen.

Nadeel
De nieuwe regeling kan ongunstig uitpakken als u fors investeert of geïnvesteerd hebt in uw onderneming. U kunt het betaalde btw-bedrag niet terugvorderen aan de belastingdienst of moet herzienings-btw terugbetalen. Een ander nadeel van deze nieuwe regeling is dat u geen btw meer op uw verkopen berekent en de betaalde btw kunt u niet terugvorderen. Kortom u heeft een lager netto resultaat.

Laat u vooraf goed informeren

Het kopen van een vakantiewoning in Nederland is een investering waar u veel (vakantie)plezier en rendement uit kunt halen. Er komen echter veel fiscale regels kijken bij de aankoop. Laat u daarom altijd goed informeren voordat u een vakantiewoning aankoopt.

Deze pagina is opgesteld voor de Nederlands belastingplichtige. Voor buitenlandse investeerders in Nederlands recreatievastgoed is aanvullende/andere fiscale regelgeving van toepassing.