Fiscale aspecten

Bij de aankoop van een vakantiewoning in Nederland komt een aantal fiscale aspecten kijken. Hierbij speelt uw persoonlijke situatie een belangrijke rol. Wij adviseren u dan ook vooraf informatie in te winnen over de specifieke fiscale aspecten die voor u van toepassing zijn. 

Hieronder geven wij een beknopte uiteenzetting van de regels met betrekking tot omzetbelasting (btw), overdrachtsbelasting, inkomstenbelasting en de kleine ondernemersregeling die zouden kunnen spelen bij de aankoop van een vakantiewoning in Nederland. 

Omzetbelasting (btw)

De aankoop van een nieuwe vakantiewoning in Nederland is belast met 21% omzetbelasting (btw). Onder bepaalde voorwaarden kan deze teruggevorderd worden van de belastingdienst. Het terugvorderen is afhankelijk van hoe de woning gebruikt wordt: 

  • Volledig eigen gebruik.
  • Volledig verhuur.
  • Combinatie van eigen gebruik en verhuur. 

Wij leggen u graag per onderdeel uit hoeveel omzetbelasting u terug kunt vorderen.

Let op: Wanneer u een vakantiewoning koopt inclusief kavel betaalt u alleen omzetbelasting (btw) over de vakantiewoning, de aansluitkosten en de eventuele inventaris. Over de kavel betaalt u geen omzetbelasting.

 

Volledig eigen gebruik
Indien u de vakantiewoning koopt welke u volledig zelf gaat gebruiken is er geen sprake van ondernemerschap voor de omzetbelasting (btw). De omzetbelasting die is betaald over de vakantiewoning kan dan ook niet worden teruggevorderd. 

 

Volledig verhuur
Wanneer u de vakantiewoning volledig (jaarrond) verhuurd kan de omzetbelasting (btw) die is betaald over de vakantiewoning teruggevorderd worden van de belastingdienst. Het verhuren van een vakantiewoning wordt namelijk gezien als ondernemerschap. Volgens de belastingdienst is er sprake van ondernemerschap indien de vakantiewoning regelmatig verhuurd wordt. Hier zit geen minimaal aantal van 140 dagen verhuur aan vast, zoals vaak gezegd wordt. Ook wanneer de vakantiewoning minder dan 140 dagen verhuurd wordt kan dit als ondernemerschap gezien worden.

 

Combinatie van eigen gebruik en verhuur
Indien u de vakantiewoning aankoopt en deze deels zelf gebruikt en deels verhuurt, kunt u de omzetbelasting (btw) gedeeltelijk terugvragen bij de belastingdienst. Hoeveel dit is is afhankelijk van het aantal procent van het jaar dat u zelf gebruik maakt van de woning. Dit percentage bepaalt u bij aankoop van de vakantiewoning (in overleg met de verkoper).

Voorbeeld:
De vakantiewoning is bij aankoop bestemd voor 50% verhuur en 50% eigen gebruik. Wanneer de aankoopsom van de vakantiewoning (excl. kavel) € 121.000 inclusief btw bedraagt, dan bedraagt de btw dus € 21.000. In dat geval heeft u bij aankoop een recht op terugvordering van btw van € 10.500 (50% van € 21.000). De overige € 10.500 btw (50% van € 21.000) kunt u niet terugvragen omdat dit deel voor eigen gebruik is aangekocht.

In de laatste btw-aangifte van het jaar van aankoop van de vakantiewoning controleert u of het percentage van verhuur van de vakantiewoning overeenkomt met de eerdere inschatting. Indien dit percentage afwijkt van de eerdere inschatting dan dient u deze inschatting te corrigeren. De teveel of te weinig ontvangen omzetbelasting wordt via uw aangifte omzetbelasting verrekend.

Lees hier informatie over het kopen van een vakantiewoning voor eigen gebruik, verhuur of een combinatie.

Overdrachtsbelasting

U bent overdrachtsbelasting verschuldigd op het moment dat u juridisch of economisch eigenaar wordt van onroerende zaken zoals de kavel. Koopt u onder de conditie “kosten koper” (k.k.) dan zal de koper de overdrachtsbelasting moeten betalen.

Tot 1 januari 2021 was het tarief van overdrachtsbelasting afhankelijk van het soort object. Dit tarief was destijds 2% voor bestaande woningen en 6% voor bestaand vastgoed wat geen woning is. Vanaf 1 januari 2021 is dit tarief afhankelijk van het gebruik van het pand door de koper.

Wanneer u een tweede huis (vakantiewoning) koopt wat niet gebruikt wordt als hoofdverblijf* is de overdrachtsbelasting vanaf 1 januari 2021 8% over de koopsom van de kavel. 

* Het is in Nederland niet mogelijk om een vakantiewoning te kopen welke gebruikt wordt als hoofdverblijf.

Inkomstenbelasting

In Nederland wordt een vakantiewoning voor de inkomstenbelasting meestal belast in box 3. Dit wordt bepaald aan de hand van de waarde van bezittingen en schulden die op 1 januari van het betreffende jaar aan box 3 worden toegerekend. Vervolgens wordt, na toepassing van het heffingsvrij vermogen, middels een percentage een fictief rendement vastgesteld op basis van de waarde van uw box 3 vermogen. Over dit fictieve rendement bent u vervolgens 31% belasting verschuldigd.

De rendementsgrondslag is de waarde van bezittingen en schulden per begin van het betreffende jaar, verminderd met een heffingsvrij vermogen van € 50.000 (2021) per belastingplichtige. Is er sprake van een fiscale partner, dan kan het heffingvrije vermogen aan elkaar worden overgedrag.

De belastingheffing in box 3 wordt in 2021 als volgt bepaald. 

Inkomstenbelasting
 

Doordat de schijven in box 3 per fiscaal partner gelden, dient bij het opstellen van uw aangiften inkomstenbelasting goed te worden gekeken naar de verdeling van het box 3 vermogen wanneer dit vermogen in tweede en (deels) derde schijf valt.

Omzet-gerelateerde btw-vrijstelling

In 2020 is de Kleine Ondernemersregeling (KOR) vervangen door een nieuwe tegemoetkoming voor kleine ondernemers, een zogenaamde omzet-gerelateerde btw-vrijstelling. Dit houdt in dat u geen btw hoeft te berekenen mits de omzet op jaarbasis minder bedraagt dan een wettelijk vastgesteld bedrag van € 20.000,-.

Een belangrijk verschil is dat de nieuwe omzet-gerelateerde vrijstelling slechts op verzoek kan worden toegepast en niet meer middels een laatste aangifte. Indien u als ondernemer de omzet-gerelateerde btw-vrijstelling toepast, komt u in een btw-vrijgestelde positie terecht. De omzet-gerelateerde btw-vrijstelling leidt namelijk tot een btw-vrijstelling. Mocht u dit toepassen, betekent dit het volgende voor u:

  • U kunt niet opteren voor belaste verhuur en bent dus geen btw verschuldigd over de vergoeding/huuropbrengsten.
  • U kunt geen btw terugvorderen op de kosten (bijv.  energieafrekening).
  • U kunt geen btw terugvorderen op de investeringen.
  • Indien u wel btw ondernemer bent en voor de omzet-gerelateerde btw-vrijstelling kiest, kunt u te maken krijgen met terugbetalingsverplichtingen op grond van de herzieningsregeling voor de btw op investeringsgoederen en onroerende zaken.
  • U hoeft in de meeste gevallen geen btw-aangifte meer te doen.
  • U vermeldt geen btw op uw facturen. U hoeft zelfs helemaal geen facturen te versturen voor de btw. U moet wel uw inkoopfacturen bewaren.

Kortweg komt het er op neer dat, indien u de omzet-gerelateerde btw-vrijstelling gaat toepassen, u stopt als btw ondernemer en alle financiële voordelen van dien opgeeft ten gunste van de administratieve lastenverlichting.

 

Voordeel
Het voordeel van deze nieuwe regeling is dat kleine ondernemers een vrijstelling krijgen voor het doen van btw-aangifte en bijbehorende administratieve verplichtingen.

Nadeel

De nieuwe regeling kan ongunstig uitpakken als u fors investeert of geïnvesteerd hebt in uw onderneming. U kunt het betaalde btw-bedrag niet terugvorderen aan de belastingdienst of moet herzienings-btw terug betalen. Een ander nadeel van deze nieuwe regeling is dat u geen btw meer op uw verkopen berekent, maar de betaalde btw kunt u niet terugvorderen. Kortom u heeft een lager netto resultaat.

Laat u vooraf goed informeren

Het kopen van een vakantiewoning in Nederland is een investering waar u veel (vakantie)plezier en rendement uit kunt halen. Er komen echter veel fiscale regels kijken bij aankoop. Laat u daarom altijd goed informeren voordat u een vakantiewoning aankoopt.

Afspraak maklen
 

Deze pagina is opgesteld voor de Nederlands belastingplichtige. Voor buitenlandse investeerders in Nederlands recreatievastgoed is aanvullende/andere fiscale regelgeving van toepassing.